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近日，備受關(guān)注的四大行業(yè)營(yíng)改增稅率正式公布。其中，房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅率。
個(gè)人二手房交易將因此受到什么影響?交易稅費(fèi)是增還是減?一線城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)因此而受到抑制……一系列疑問(wèn)撲面而來(lái)。
營(yíng)改增改革在房地產(chǎn)業(yè)引起了不小的波動(dòng)，面對(duì)稅種的變化，稅率的上升，房地產(chǎn)企業(yè)究竟又該如何應(yīng)對(duì)呢?
房地產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)會(huì)受到哪些影響?
此前，李克強(qiáng)總理一度強(qiáng)調(diào)，確保全面營(yíng)改增后，全行業(yè)的稅負(fù)將只減不增。因此理論上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增有利于減輕房企的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，企業(yè)利潤(rùn)率也會(huì)因此而提升。
新政策中規(guī)定將“新增加的不動(dòng)產(chǎn)也納入了抵扣的范圍”，這樣會(huì)進(jìn)一步加大減負(fù)的力度，增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而促進(jìn)擴(kuò)大有效的投資。更多的企業(yè)將加入龐大的置業(yè)大軍，去投資房地產(chǎn)業(yè)，或?qū)⒈l(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)搶購(gòu)的熱潮。
但對(duì)于一些持房產(chǎn)證5年以上的來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)“利空”的消息。因買入時(shí)價(jià)格很低，有著很大的增值空間，按新規(guī)定的11%來(lái)征增值稅，稅負(fù)將大幅度提升，降低房?jī)r(jià)將成為賣家減輕稅負(fù)負(fù)擔(dān)的一種方式。
從大層面看來(lái)，將原來(lái)屬于“地稅”的營(yíng)業(yè)稅，改為屬于“國(guó)稅”的增值稅，這也是中央和地方加強(qiáng)進(jìn)一步聯(lián)系的一種信號(hào)。
房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握住“營(yíng)改增”的機(jī)遇，進(jìn)行稅務(wù)優(yōu)化?
對(duì)一些規(guī)模較大，架構(gòu)較完善的企業(yè)而言，在財(cái)務(wù)支出等方面有著較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，采購(gòu)業(yè)務(wù)等的進(jìn)項(xiàng)稅可以和部分銷售業(yè)務(wù)繳納的銷項(xiàng)稅相抵扣一部分，借著新政的“東風(fēng)”，總體而言，稅負(fù)不會(huì)提高。長(zhǎng)期下去，應(yīng)該是會(huì)下降的。
但對(duì)于一些中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，相關(guān)的架構(gòu)不夠完善，內(nèi)部財(cái)務(wù)人員不能很好的解讀新政，弄不清楚相關(guān)的抵扣項(xiàng)，從而很難享受到到全面營(yíng)改增帶來(lái)的利好。
高頓財(cái)稅學(xué)院研究員Amy表示，在5月1日全面營(yíng)改增來(lái)臨之前，房地產(chǎn)企業(yè)還有很多的準(zhǔn)備事項(xiàng)需要完成，以應(yīng)對(duì)接下來(lái)的新政。增值稅稅負(fù)模擬測(cè)算、新管理流程的設(shè)定、企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)等都有必要開(kāi)始有序進(jìn)行。
1、增值稅稅負(fù)模擬測(cè)算
目前，房地產(chǎn)業(yè)11%的增值稅率已經(jīng)公布，企業(yè)可以針對(duì)一些具體的樣本項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)稅負(fù)的模擬測(cè)算。及時(shí)了解，在其他因素不變的條件下，全面營(yíng)改增后，將會(huì)給公司的稅負(fù)帶來(lái)什么樣的影響，為之后和供應(yīng)商采購(gòu)談判，以及銷售價(jià)格制定等方面提供一些參考。
可以從“銷項(xiàng)稅額”和“進(jìn)項(xiàng)稅額”這兩端出發(fā)，了解“營(yíng)改增”后，給成本、收入等帶來(lái)的影響。
2、梳理過(guò)渡時(shí)期的一些項(xiàng)目進(jìn)度和相關(guān)合同
目前，當(dāng)務(wù)之急的就是要對(duì)過(guò)渡期的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和梳理，區(qū)分新建、完工等各種狀態(tài)，充分考慮如何適用相關(guān)的過(guò)渡期的政策。同時(shí)，也需要就簽約合同上一些過(guò)渡期的交易價(jià)格、發(fā)票開(kāi)具、增值稅稅負(fù)承擔(dān)的主體等事項(xiàng)進(jìn)行重新確認(rèn)，并適當(dāng)補(bǔ)充一些協(xié)議，應(yīng)對(duì)政策變化。
3、增值稅管理流程的設(shè)定
政策變化，一些管理操作的流程也必然隨之變化，各公司需要緊跟不斷下達(dá)的政策，及時(shí)制定和修改增值稅管理的相關(guān)流程，完善企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作結(jié)構(gòu)。
4、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員，關(guān)于增值稅的相關(guān)培訓(xùn)只有能徹底解讀新政，弄清楚各種抵扣項(xiàng)等事宜，房地產(chǎn)企業(yè)才能順利借著“營(yíng)改增”的東風(fēng)，真正給企業(yè)帶來(lái)福音。
因而，相關(guān)財(cái)務(wù)人員關(guān)于增值稅發(fā)票、增值稅申報(bào)管理等培訓(xùn)勢(shì)在必行。據(jù)悉，考慮到相關(guān)企業(yè)面對(duì)新政相關(guān)操作人員無(wú)從下手的難處，高頓財(cái)稅學(xué)院將從3月下旬起在全國(guó)多個(gè)城市推出房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增應(yīng)變課程。作為全國(guó)第一家推出行業(yè)細(xì)分營(yíng)改增培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)，高頓還陸續(xù)推出了建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)營(yíng)改增課程，與決策層的全面營(yíng)改增要求遙相呼應(yīng)。
5月1日全面營(yíng)改增后，各房地產(chǎn)企業(yè)究竟該喜該憂，關(guān)鍵還是得看各個(gè)企業(yè)是否能充分研究分析相關(guān)政策。企業(yè)應(yīng)該以自身情況為基礎(chǔ)，及早應(yīng)對(duì)全面營(yíng)改增后或可能帶來(lái)的挑戰(zhàn)。
來(lái)源：財(cái)政部
編輯：IPRdaily王夢(mèng)婷
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