「樓盤名稱」如何合理使用？避免侵權(quán)！

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來源：IPRdaily中文網(wǎng)（IPRdaily.cn）

作者：姜瑩麗 蘭臺知產(chǎn)團隊律師

原標題：為什么樓盤名稱難被商標法保護？

在房地產(chǎn)依然炙手可熱的今天，房地產(chǎn)商之間的競爭也如火如荼。一個響亮的樓盤名字將直擊人心，它不但能體現(xiàn)出商品房的品質(zhì)，更是承載了住戶對生活的美好憧憬，也給開發(fā)商帶來更大的經(jīng)濟價值。

然而，基于商品房開發(fā)和銷售的特殊性，造成樓盤名稱與一般的商品名稱與標識在法律保護上存有其特殊性。在此，筆者將從樓盤名稱的商標屬性，樓盤名稱的合理使用、樓盤名稱的混淆判斷三方面進行分析。

樓盤名稱的商標屬性   

一個好的樓盤名稱不但蘊藏了該樓盤的價值觀或文化取向，更是能體現(xiàn)出開發(fā)商的信譽、樓盤的品質(zhì)、價位、以及地段。為了全方位的保護樓盤名稱，將樓盤名稱注冊為商標成為開發(fā)商的常見手段。

然而，樓盤名稱要成為一個商標，必須要滿足商標的要件和屬性，即要真正能夠起到標示商品來源的功能。

一方面，商標必須要有顯著性，然而樓盤名稱的顯著性卻存在特殊性。比如，一些開發(fā)商為突出其高大上，往往采用了通用類名稱，像王府、豪宅等，造成顯著性比較弱，不符合商標法第9條的規(guī)定，不能成為商標；而有些樓盤名稱雖然具有較強的顯著性，但經(jīng)過長期使用，產(chǎn)生了地名效應(yīng)，造成顯著性不斷弱化，也難以視為商標。

另一方面，商標不得產(chǎn)生絕對禁止事項。比如，為了標識不動產(chǎn)的地理位置，有的樓盤含有本地地名，也不符合商標法第十條地名禁止條款。另外，有的樓盤名稱也包含了一些著名的外國的地名，不是為了標識地理位置，而是希望利用該地名所帶來的文化、風情，來為自己的樓盤進行宣傳，意圖吸引購房者。像戛納35號，檀香山等，同樣也不符合商標法第十條規(guī)定，即公眾知曉的外國地名，不得作為商標。

樓盤名稱的合理使用  

如前所述，由于樓盤名稱的特殊性，很容易和地名發(fā)生競合。一是直接使用地名。比如百家湖案中，“百家湖”作為樓盤名稱，其中百家湖就是南京市的一個湖畔名稱；二是的樓盤名稱經(jīng)過長期使用，其對商標和服務(wù)標識來源的屬性被弱化，而地名的屬性被強化，樓盤名稱對消費者而言更多的是一個地名，而不是樓盤的名稱。三是開發(fā)商通過相關(guān)部門將樓盤名稱作為地名申請使用，比如在“香榭里”案件中，被告辯稱其已經(jīng)根據(jù)國務(wù)院的《地名管理條例》的規(guī)定將其旗下的樓盤“香榭麗花園”申報為地名，并且獲得批準，此時樓盤名稱更是坐實為地名。

因此，當具有地名性質(zhì)的名稱作為其樓盤名稱，被注冊成商標，他人對這些“地名”的使用是否構(gòu)成侵權(quán)呢？

根據(jù)《商標法》第59條規(guī)定，注冊商標中含有地名，注冊商標專用權(quán)人無權(quán)禁止他人正當使用。該條的本意是使用地名的方式是否是作為地理位置指示性使用，是否僅表示商品與產(chǎn)地、地理位置之間的關(guān)系，而非標示商品、服務(wù)的來源。

也就是說，即便包含地名的樓盤名稱被注冊為商標，只要其他開發(fā)商在使用該地名作為樓盤名稱是為了表示地理位置的關(guān)系，就屬于合理使用。

比如，在百家湖案中，原告將“百家湖”注冊在第36類不動產(chǎn)服務(wù)上，并以“百家湖花園”作為樓盤名稱做大量宣傳，被告以“百家湖畔·楓情國度”作為樓盤名稱銷售，于是成訴，法院最終認為被告的樓盤名稱中“百家湖畔”是將相應(yīng)地理位置與不動產(chǎn)銷售聯(lián)系，屬于合理使用。

樓盤名稱的混淆判斷   

對樓盤名稱的混淆判斷，經(jīng)歷了絕對不混淆到有限承認混淆的發(fā)展過程。

在早期的諸多商標中，法院普遍持如下觀點：由于不動產(chǎn)具有極強的地域性，不動產(chǎn)無論是其服務(wù)商標，亦或是其商品名稱往往在特定地域享有較高的知名度，最多輻射到周邊地域，而不能覆蓋其他有一定距離的樓盤所在位置，這就導致即使樓盤名稱相同或近似，但只要兩個樓盤的相隔的距離較大，便不會導致相關(guān)公眾的混淆。

然而在星河灣案中，法院對這一問題產(chǎn)生的不同的認識。原告作為“星河灣”注冊商標權(quán)人以及“星河灣”廣州樓盤的開放商，狀告被告擅自在天津以“星河灣花苑”最為樓盤名稱，構(gòu)成商標侵權(quán)以及不正當競爭。一審，二審法院均認為星河灣的知名度不能輻射到天津范圍，認為不構(gòu)成相關(guān)公眾的混淆而駁回原告訴求。

該案最高人民法院提審，推翻了之前判決。其認為，現(xiàn)代社會信息流通豐富快捷，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商在全國各地陸續(xù)開發(fā)系列房地產(chǎn)樓盤亦非罕見，被告此種使用方式，會使相關(guān)公眾誤認該樓盤與原告開發(fā)的“星河灣”系列樓盤有一定的聯(lián)系，容易誤導公眾。

也就是說在信息時代的今天，公眾獲取信息的途徑已經(jīng)突破了時空的限制，房地產(chǎn)開發(fā)商在各地開發(fā)樓盤也屢見不鮮，形成了房地產(chǎn)商自己的品牌，實現(xiàn)了樓盤名稱標識產(chǎn)品來源作用，無論消費者位于天南海北，只要聽到某個特定的樓盤名稱，就會認為此樓盤與某特定的開放商具有關(guān)聯(lián)，從而造成混淆。

綜上，樓盤名稱對一個開發(fā)項目至關(guān)重要，但是其要獲得商標法的保護，必須具備商標的基本屬性?；跇潜P與地理位置的特殊關(guān)系，樓盤名稱中即便帶有地名，亦或是本身通過長期是使用已經(jīng)轉(zhuǎn)化為地名，此時也不能限制他人對地名的合理使用。同時，樓盤名稱的地域性特點，不易產(chǎn)生相關(guān)公眾混淆。但是，在地產(chǎn)品牌營銷全球化的今天，樓盤名稱如能實現(xiàn)標識來源功能，依然存在混淆的可能性。

參考文獻

[1] 江蘇省高級人民法院（2002）蘇民三終字第056號

[2] （2013）民提字第3號判決書

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作者：姜瑩麗 蘭臺知產(chǎn)團隊律師

編輯：IPRdaily趙珍          校對：IPRdaily縱橫君

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